大东建托的运营模式是典型的―施工+建后代租‖，其业务的基础离不开日本私有土地制度。在日本，人们视土地为一项重要遗产传给子孙，但是日本的遗产继承税和土地持有税很高。尤其是在 2015 年日本修改了遗产税后，受制于遗产税人数预计在现有基础上增加 1.5 倍。由于租赁房屋的土地价值和房屋价值可以用来抵扣遗产税，所以很多人寻找施工和代租方将房屋租出去以减少税收。此外，日本央行持续宽松的货币政策导致日本利率持续走低，这也促使了土地和房屋所有者对外出租房屋获得稳定租金收益的催化剂之一。
参考中国报告网发布《2016-2022年中国互联网+长租公寓产业竞争现状调研及十三五投资动向研究报告》
大东建托的客户群体中有 48.4%的人是为了合法规避高遗产税、25.8%的人是为了获得稳定的租金收入 。伴随着日本遗产税的修改和持续走低的利率，大东建托的潜在客户群体越来越多，为公司收入带来持续上涨动力。
大东建托主营业务分为开发建造和租赁管理两大部分。其主要的运营模式是，首先向土地所有者提供建造和租赁方案，签订长期租约获得土地；其次开发建造，然后再通过房地产中介子公司推广和租赁出租房。大东建托属于自造房源，虽然不拥有房屋产权，但公司前期开发建造业务的设计和高效建造为后续房屋租赁业务奠定了房源基础。虽然市场竞争者不少，但是大东建托连续多年在公寓开发建造、房屋租赁和管理三方面获得业内第一的成绩。
房屋的开发建造和后期租赁业务紧密相连。选址的优劣和建造设计时面积是否充分利用，直接关系到后期房屋租赁的盈利。在前期选择进入市场方面，大东建托有严格的目标市场筛选机制，通过内部市场调研机构每两年定期市场评估选择需求大于供给的区域。在房屋租赁方面，大东建托牢牢抓住品牌、广告和高质量服务尽可能提高入住率和租金收入：
1. 房屋建造完成后招租：大东建托旗下有房产中介，主要宣传 e-Heya Net 和 DK select 两大品牌。大东建托一方面强化旗下员工素质，提高团队合作精神，以促进增加租赁合同，另一方面和其他房地产公司合作整栋建造和租赁。
2. 运营在管资产的空臵率：在降低房屋空臵率方面，大东建托主要通过树立品牌和提供以客户便利为核心的各类服务来保持客户需求量。大东建托通过线上品牌宣传，尽量使其品牌和房屋供应多频次出现在客户面前。此外，为了抓住客户，大东建托在硬件设施和软件服务方面尽可能精益求精，满足客户入住期间各种需求，提升入住体验。大东建设的出租率基本维持在 97%左右。
大东建托房屋租赁业务收入从 2009 年开始占总收入比例大幅提升。截至 16 年，房屋租赁业务占总收入 55%，超过建设收入占比 42%。但是由于是轻资产模式，房屋租赁业务的毛利率并不高。和建设与其他业务约 30%的毛利率相比，大东建托的房屋租赁业务毛利率还不到 10%。虽然房屋租赁业务从 2012 年到 2016 年盈利每年有所提升，16 年毛利率仅为 8.1%。尽管大东建设在租赁方面尽可能加强管理，提高入住率，但是轻资产模式下租赁业务的毛利率受制于底租，很难大幅提高盈利效率。
参考中国报告网发布《2016-2022年中国互联网+长租公寓产业竞争现状调研及十三五投资动向研究报告》
大东建托的客户群体中有 48.4%的人是为了合法规避高遗产税、25.8%的人是为了获得稳定的租金收入 。伴随着日本遗产税的修改和持续走低的利率，大东建托的潜在客户群体越来越多，为公司收入带来持续上涨动力。
大东建托主营业务分为开发建造和租赁管理两大部分。其主要的运营模式是，首先向土地所有者提供建造和租赁方案，签订长期租约获得土地；其次开发建造，然后再通过房地产中介子公司推广和租赁出租房。大东建托属于自造房源，虽然不拥有房屋产权，但公司前期开发建造业务的设计和高效建造为后续房屋租赁业务奠定了房源基础。虽然市场竞争者不少，但是大东建托连续多年在公寓开发建造、房屋租赁和管理三方面获得业内第一的成绩。
房屋的开发建造和后期租赁业务紧密相连。选址的优劣和建造设计时面积是否充分利用，直接关系到后期房屋租赁的盈利。在前期选择进入市场方面，大东建托有严格的目标市场筛选机制，通过内部市场调研机构每两年定期市场评估选择需求大于供给的区域。在房屋租赁方面，大东建托牢牢抓住品牌、广告和高质量服务尽可能提高入住率和租金收入：
1. 房屋建造完成后招租：大东建托旗下有房产中介，主要宣传 e-Heya Net 和 DK select 两大品牌。大东建托一方面强化旗下员工素质，提高团队合作精神，以促进增加租赁合同，另一方面和其他房地产公司合作整栋建造和租赁。
2. 运营在管资产的空臵率：在降低房屋空臵率方面，大东建托主要通过树立品牌和提供以客户便利为核心的各类服务来保持客户需求量。大东建托通过线上品牌宣传，尽量使其品牌和房屋供应多频次出现在客户面前。此外，为了抓住客户，大东建托在硬件设施和软件服务方面尽可能精益求精，满足客户入住期间各种需求，提升入住体验。大东建设的出租率基本维持在 97%左右。
大东建托房屋租赁业务收入从 2009 年开始占总收入比例大幅提升。截至 16 年，房屋租赁业务占总收入 55%，超过建设收入占比 42%。但是由于是轻资产模式，房屋租赁业务的毛利率并不高。和建设与其他业务约 30%的毛利率相比，大东建托的房屋租赁业务毛利率还不到 10%。虽然房屋租赁业务从 2012 年到 2016 年盈利每年有所提升，16 年毛利率仅为 8.1%。尽管大东建设在租赁方面尽可能加强管理，提高入住率，但是轻资产模式下租赁业务的毛利率受制于底租，很难大幅提高盈利效率。
大东建托营业模式
资料来源：中国报告网整理
大东建托房屋租赁管理
资料来源：中国报告网整理
大东建托埼玉县公寓外观图
资料来源：中国报告网整理
大东建托埼玉县公寓内饰
资料来源：中国报告网整理
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