我国房地产市场发展前景预测

        内容提示：国家统计局数据显示，8月份全国房地产资金来源中，国内贷款进一步回落，仅871亿元，同时开发商1至8月自筹资金占比较1至7月扩大1%，至41%。金融机构对房地产贷款收紧外，各类资金进入房地产开发投资也更趋谨慎。开发商面临的资金压力可谓前所未有。

        房地产信贷再收紧，各类资金进入更趋谨慎

　　开发商资金压力前所未有

　　银监会近日下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。

　　国家统计局数据显示，8月份全国房地产资金来源中，国内贷款进一步回落，仅871亿元，同时开发商1至8月自筹资金占比较1至7月扩大1%，至41%。金融机构对房地产贷款收紧外，各类资金进入房地产开发投资也更趋谨慎。开发商面临的资金压力可谓前所未有。

　　这无疑引发市场对房地产信贷风险的担忧。日前，国土资源部有关负责人指出，“在很多地方不管是旧城区改造、新城区建设、旅游区开发，还是文化、休闲旅游产业、保健养生产业等产业的发展，都和房地产开发有着千丝万缕的联系。”银行信贷“泛地产化”蕴藏的风险不容忽视。

　　监管房地产金融政策再收紧

　　业内初步估算，现在55万亿元左右的银行信贷中，其中60%的贷款都与房地产有关。无论是房地产上下游产业的企业贷款，还是企业和个人住房及土地抵押贷款都是如此。

　　“就前8个月房地产市场状况来看，主流房企尤其是前三十大房企所销售的产品结构已经发生明显变化，不受限购影响的商业地产和二、三线城市的占比显著加大。”一位房地产市场研究人士对记者说。

　　上述人士表示，银监会下发通知意在警示银行加强执行企业“名单制”管理和开发贷款以在建工程抵押两项基本要求，同时增加风险排查频度，加强对抵押物及时估值和持续管理。此外，银监会还明确指出银行对房贷不准贷新还旧和贷款展期。

　　就目前情况来看，“大部分股份制银行将额度向中小企业贷款倾斜，商业地产抵押贷款业务做得不多，主要集中在四大行。”某国有大行个贷部经理说。

　　据透露，各家银行对商业地产抵押贷款条件与二套房贷要求近似，利率上浮20%至30%不等，“如果银监会的新要求落地，首付比例及贷款利率也可能进一步上调。”该人士进一步表示。

　　在保险资金进入房地产投资方面，早在去年9月保监会颁布的《保险资金投资不动产暂行办法》中，就对险资进入不动产领域保险资金投资主体、投资标的、投资方式、风控机制等四大方面进行了明确界定和系统规范。

　　其中规定，险企投资不动产的账面余额，不高于公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于上季度末总资产的3%；上述两项投资的账面余额，合计不高于上季度末总资产的10%。因此，如果按5.6万亿元的保险总资产计算，约有5600亿元的保险资金可以进入不动产投资市场。

　　承压开发商投资、贷款逐月递减

　　一度被视为有政府资信做后盾的“蓝德计划”于今年6月获批，由太保、国寿、平安、人保等国内七家保险资产管理公司通过发行债权计划把百亿保险资金借贷给北京市土地储备中心，由后者利用这些资金为北京市保障房建设提供前期土地供应。

　　然而，如今看来，项目实施不尽人意，这项规模290亿元人民币的险资大动作，实际到位资金只有约110亿元，不足预计规模的40%。

　　“从全国情况看，到目前为止，保险资金进入保障房市场仍属个案。内地城市要争取保险资金投资保障房其实难度很大。包括所谓社保基金等进入保障房市场，目前都还只是在一线城市试行，而且，建保障房主要还是依靠地方融资平台和银行贷款。”中央财经大学保险学院院长郝演苏说。

　　有消息人士向记者透露，监管部门在今年剩下的时间里可能不再批准险资投资土地储备的项目。对此，业内普遍认为，原因可能是对保障房土地储备收益前景不明的担忧。

事实上，上半年市场对于房地产业资金收紧的状况一直持续，并且随着监管要求日趋严格，开发商从金融机构获取信贷的难度增加。

　　据记者初步了解，尽管金融机构对于开发贷没有全面叫停，但从去年下半年起，银行方面已经开始压缩开发贷款规模。今年中期，这种状况更加突出，集中表现在大部分中小房地产开发商难以从银行融到资金。

　　一位国有银行人士对记者表示，与往年相比，今年开发贷较去年压缩了近20%的额度，对存量置换部分的规模也受到严格控制。“1至8月国内房地产贷款、自筹资金以及个人按揭贷款来源数据同比增幅均较去年全年出现回落。”中银国际一位分析师指出。

　　除了金融机构对房地产贷款收紧外，各类资金进入房地产开发投资也更趋谨慎。

　　统计局数据显示，今年1至8月房地产开发投资共3.78万亿元，同比增速较前7月小幅下降0.4个百分点至33.2%。分析人士对记者表示，“保障房建设是弥补普通商品房投资额下滑的重要因素，如果剔除这一因素，房地产开发投资的整体下降趋势将更加明显。”

　　警觉 “泛地产化”风险不容忽视

　　从全国商品房月底成交量上看，宏观调控的效果已经开始显现。

　　“由于去年成交多集中于四季度，9月至12月的销售面积占全年的近50%，而今年受宏观调控的影响预计四季度难以出现成交量的大幅回升，因此，四季度全国商品房成交量增速出现下滑是可以预期的，预计全年的商品房成交面积增速会在个位数。”东北证券分析师高建指出。

　　高建认为，种种迹象显示，政府对房地产行业继续加压的概率不大，维稳可能变成下一阶段房地产市场调控的主要方向，即政策力度保持相对稳定，既不放松也不增加。

　　全国城市地价动态监测系统提出，“在政府对商品住宅交易严格限制下，投资持续转向商业地产，二季度全国商业地价环比、同比增长率均为最高。商业地产成为地产资本‘蓄水池’还是新泡沫，值得关注。”

　　事实上，商业地产的升温也点燃了以扩建为名违法占地开发地产的风险苗头。

　　分析人士指出，上海、广州等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积，上海甚至超出了人均2平方米，当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。