我国楼市低成交高库存情况分析

        内容提示：“9月前18天，北京商品房住宅签约套数为2591套，二手房住宅签约套数为3959套，均创下最近三年来的最低。”北京中原地产张大伟告诉记者，今年9月以来北京楼市的成交量，比去年及前年同期均有大幅下调，成交量甚至不足2009年9月同期的1/4，同比下跌幅度达到74.4%。

        金九不再，银十难期，房地产市场正在下降通道中挣扎。中国指数研究院日前发布的最新数据显示，上周被监测的35个城市中，20个城市楼市成交量同比下降，12个城市成交量跌幅在30%以上。重点城市中，仅武汉同比上涨，其余城市成交量皆同比下跌，且大多数城市同比下降幅度超过50%。业内人士指出，北京等城市楼市正承受着低成交、高库存的双重压力。在这种情况下，开发商可能继续降价，以便“以价换量”。

　　一线城市楼市成交大幅下滑

　　中国指数研究院发布的交易数据显示，二、三线城市出台的楼市限购令导致市场观望情绪进一步加强，9月楼市成交低迷。上周深圳、北京等一线城市成交量同比下跌的超过一半，土地市场也再现低迷，土地供应量出现大幅下降。

　　“自7月份国务院提出房价上涨过快的二、三线城市要采取必要的限购措施以来，浙江衢州、台州先后出台限购令，辽宁丹东亦有限价政策出台。限购令疑云加重了市场观望情绪，9月楼市成交低迷。”中国指数研究院报告说。

　　据统计，在被监测的35个城市中，20个城市楼市成交量同比下降，12个城市跌幅在30%以上，其中，深圳仅成交285套，跌幅最大，达到66%，是今年第7周以来的最低水平。

　　与此同时，北京、长沙、杭州等城市楼市成交同比跌幅也超过50%。不少城市在经过9月初中秋假期的刺激小幅回升后，交易量在上周再次出现下探。

　　对此，广发证券分析报告指出，“我们监测的33个重点城市，近七成城市楼市成交量环比出现下跌，总体成交量环比下跌17.2%，连续两周下降。五大区域成交量环比全部下跌，长三角和珠三角区域跌幅较大，均超过20%。”

　　中国指数研究院的报告还指出，土地市场也再现低迷，上周土地供应大幅下降。

　　据统计，上周被监测的20个主要城市共推出土地197宗，较前一周减少63宗，推出土地面积760万平方米，较前一周减少376万平方米，降幅近50%。上周成交土地81宗，较前一周增加6宗；成交土地380万平方米，较前一周增加57万平方米。

　　需要指出的是，上周住宅用地的推出量和成交量都出现下滑。特别是推出量，上周共推出土地280万平方米，比前一周减少近一半。

　　高库存施压楼市

　　高库存量则是压在楼市上的另一座“大山”。据广发证券统计，目前11个重点城市的楼市存货总量已经从7月上旬的63.4万套，攀升至目前的82.7万套，同比增长75.7%，创2010年以来新高。据悉，目前存销比最长的城市——大连已经达到38个月，紧随其后的重庆和杭州，也分别达到23个月、19个月。

　　“9月前18天，北京商品房住宅签约套数为2591套，二手房住宅签约套数为3959套，均创下最近三年来的最低。”北京中原地产张大伟告诉记者，今年9月以来北京楼市的成交量，比去年及前年同期均有大幅下调，成交量甚至不足2009年9月同期的1/4，同比下跌幅度达到74.4%。

　　对此，链家地产首席分析师张月告诉记者，截至9月18日，北京商品住宅库存达到112700套，达到两年半以来最高值。

　　“这比今年年内最低库存高出20086套，比去年同期增长17.1%。低成交和高库存的双重压力将持续一段时间。”张月预测，进入10月份后，北京商品房库存量很可能超过12万套。

　　目前，“北京楼市降价趋势已经从远郊区县向城市核心区蔓延，但是四环内出现较明显降价的房源并不普遍，房价依然坚挺。”伟业我爱我家市场研究院院长陈亮说。

　　“依旧坚挺的房价成为阻碍目前楼市成交回暖的最大障碍。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向记者表示，虽然限购、限贷造成需求萎缩，但购房需求依然存在，房价下跌已然成为购房人普遍心理预期，所以只有房价回落到多数购房人的心理预期之内，楼市成交量才有望回暖。

　　“从我们了解到的情况来看，目前大城市总体房价处于僵持状态，部分城市外围市场出现松动。随着楼市供应的快速上升，加上需求端受货币政策、房地产调控政策以及预期等多种因素影响难以放量，房价很可能在四季度出现松动。”广发证券在有关报告中说。