我国中小房地产企业现状与前景预测

        内容提示：今年以来楼市调控深化、银根紧缩，二三线城市中小开发商资金压力比往年更大，多地出现开发商“失踪”或停工现象。业内人士认为，年底二三线城市中小开发商“破产潮”或将出现，部分限购城市有可能出现大批烂尾楼，中小开发商今年冬天会更艰难。

        在南京市六合区，一个名为宇扬·雨花石文化园的楼盘尚未封顶，但该开发商于9月初突然“失踪”，波及200余名购房人和多家供应商。中国证券报记者调查发现，该楼盘开发商为南京宇扬置业有限公司，其为南京市宇扬集团下属房地产公司。当地传言，宇扬集团董事长杨军因公司资金链断裂携款逃逸。

　　今年以来楼市调控深化、银根紧缩，二三线城市中小开发商资金压力比往年更大，多地出现开发商“失踪”或停工现象。业内人士认为，年底二三线城市中小开发商“破产潮”或将出现，部分限购城市有可能出现大批烂尾楼，中小开发商今年冬天会更艰难。

　　　　一夜之间人去楼空

　　知情人士透露，宇扬·雨花石文化园楼盘二期项目购房者200多户，其中186户交了定金，每户10万元，约50户一次性交清房款，二期款项（包括定金）约3000万元。

　　项目规划表显示，该项目总建筑面积约为23万平方米，总户数约为1700户，二期共216套。

　　根据搜房网报价，该楼盘均价3400元/平方米。一位购房者表示，因为银行贷款难以获得，听说一次性付款能优惠，他们拿出全部积蓄，并向亲友举债，付清购房所需的40万元。不料，房子还没盖好，老板却跑了。

　　不仅仅是购房者，多家供货商、工程队代表闻讯赶来，他们在债务登记表写上宇扬的欠款。除了供应商的货款尚未支付，还有1000多万元施工款未结算。

　　“宇扬迟早会出问题的，他们从来不会主动去支付款项，拖延供应建材款时间太长，天天打电话，也拿不到钱。”一位供应商说。

　　虽然楼盘尚未封顶，但六合区房管局产权登记科的相关工作人员称，他们已给宇扬·雨花石文化园二期销售颁发了预售许可证书。

　　该楼盘售楼的广告宣传材料号称自己是国家发改委立项项目，售楼处墙壁悬挂多张杨军和视察公司的各级领导合影照片，售楼大厅橱窗处一块金牌匾特别引人注目，由世界杰出华商协会授予江苏南京市宇扬集团“世界杰出华商协会会员单位”。

　　杨军用10年时间创造的“宇扬神话”，在一夜之间灰飞烟灭。位于南京六合大厂太子路上的集团总部已人去楼空，公司被法院查封，门口还贴有一张欠缴10多万元电费的催缴单。当地政府已经成立工作组，封存、冻结宇扬集团的所有资产。

　　9月17日，该楼盘工地复工，不过原在建的二期工程已转由其他开发商处理。

　　据购房者透露，售楼处开始为已支付定金和房款购房者签订“维权关系转让合同”的协议，将购房者所交付的认购定金以及首付所余下的欠款转移到名为“瓜埠安装有限责任公司”名下。

　　中国证券报记者从相关方面证实，包括一些国有大银行和股份制银行涉及这一项目，贷款总额不少于3亿元。此外，宇扬集团通过民间筹集的资金不少于3亿元。中国证券报记者向南京多家银行求证贷款数额，这些银行均三缄其口。

　　数百亿房地产私募基金蠢蠢欲动

　　在房地产严厉调控的背景下，开发商资金链趋紧成为常态。中秋节期间，有知名房企就爆出因资金链问题可能被收购的传闻。虽然相关房企对资金链断裂传闻予以否认，但房企资金压力大是不争事实。

　　与此同时，监管相对宽松的私募股权基金（PE）逐渐成为新型地产融资业态的合适载体。国内的房地产私募基金自2010年起开始成批出现，2011年房地产调控的进一步收紧为房地产私募基金的发展提供了机会。

　　业内人士估计，目前国内地产基金的总规模已达数百亿元。房地产私募基金是拯救房企的“白衣骑士”，还是换了一身行头的另类地产商？这恐怕还需要经过市场的考验。

私募基金不差钱

　　“中小开发商已经挺不住了，我们就是要解他们的燃眉之急。”黄金湾投资集团董事长申威说。9月13日下午，黄金湾投资对外群发了这样一条短信：“房地产项目差钱了怎么办？黄金湾投资百亿收购优质房地产项目……”和对资金饥渴的开发商相比，号称拥有近百亿资金的黄金湾投资集团似乎发愁的是怎样才能把钱花出去。

　　与传统开发商相比，房地产私募基金的资金并不依赖银行。黄金湾声称其资金来自于多年在地产投资领域的各种积累，苏鑫旗下的高和投资则来源于苏欣本人的人脉关系。申威这样解释地产基金的优势：“地产基金其实就是用自己的钱办自己的事。以往地产公司的杠杆融资模式有很大的风险，特别是在行业受到调控的时候。如果让一个资金链吃紧的房企勉强维持一个项目，难免出现蹩脚的营销、糟糕的物业、低劣的施工。而房地产私募基金通过自有资金运作项目，加上专业的运作，就可能把一个项目救活，风险也能够降低。”

　　事实上，由于目前中国的房地产私募基金刚刚起步，单只基金的体量较小。面对较大的地产项目，单只基金很难独立接手。“其实地产基金还处于相互扶持、互帮互助的阶段。”申威说。

　　投资瞄准高收益

　　几乎每只房地产私募基金的管理者都对外表示，房地产私募基金的存在有利于房地产行业的健康发展。金海湾投资表示，愿意参与包括住宅、商业、旅游、养老在内的各类地产项目。“实现收益是经营的最大目标，黄金湾更愿意从股权层面接手地产项目。”

　　而高和投资似乎对商业地产项目更感兴趣。高和掌门人苏鑫曾任SOHO中国的运营负责人，对商业地产项目的操作经验丰富。苏鑫将高和比作“中国的铁狮门”，铁狮门是美国的一只商业地产基金。另一只房地产私募基金河山资本董事长兼总裁曹少山表示，河山资本主要关注二三线城市的住宅开发项目和综合体项目，总建筑面积不超过30万平方米，项目周期不超过4年的项目。

　　高和投资称，其商业地产投资模式有助于引导民间资本。“整体收购、整体包装、整体出租”，在进行“资产精装修”之后，高和将其出售给“新富阶层”，换句话说就是山西、内蒙一代的能源企业主。苏鑫将这些习惯于长期持有物业的资本称为“安全性资本”。安全性资本接手项目后，地产基金获利，实现“退出”。山河资本的曹少山则表示：“项目的买家主要是改善型需求用户。我们刻意回避目标客户为投资、投机性需求为主的项目。”

　　在今年8月举行的观点地产博鳌论坛上，苏鑫表示，房地产行业已经进入到了直接融资的时代，以往依靠银行信贷间接融资的时代已经过去了。房地产基金可以引导民间炒房资金摆脱投机状态，而资产的证券化则可以将炒房资金变为地产供应资金。

　　多个房地产私募基金管理者都表示，目前其管理基金产品的收益率在15-30%之间，与房地产信托产品的收益率相当。运作上，房地产信托与房地产基金有一定的相似之处。值得注意的是，近期房地产信托出现了延期兑付、预期收益率无法实现的风险。房地产私募基金的高收益能否持续，关系到这个新生行业能否迈好第一步。

　　房地产基金的投资者与管理者的信心都来自于一个前提，那就是中国的城市化不会停止，中国的房地产行业除政策风险外不存在系统性风险。如果这个前提成立，房地产基金之中的优秀者或能扮演地产行业整合者的角色。但中国的房地产行业是否存在系统性风险，还是一个众说纷纭的问题。

楼市调控威力渐显

　　全国70个大中城市房价下降及持平的城市比上个月有所增加，表明房地产调控效果出现了较为积极的变化。如果下个月的数据依然能保持这一趋势，将有利于改变民众对房地产市场未来走势的预期。

　　这有可能产生两方面的影响：首先，如果房价下行走势明确，将影响相当一部分房产投资者的投资决策。央行最近的调查显示，仍有23%的居民认为房产投资是最佳投资路径。楼市后市看淡，预计市场的投资性资金流入量将大为减少。其次，如果房价下降趋势确立且民众收入增长亦较为确定，由此或会形成一种较为乐观的购房预期。尽管这种预期的可能性与现实之间的距离非常遥远，但这种预期仍非常重要。它的作用不在于老百姓在短期内是否有能力买房，而是让人看到一种希望拥有自己的房子不再遥不可及。

　　从限购、限贷政策的执行效果看，其“威力”逐渐显现，以目前的发展态势看，预计在一至两年内有可能使得国内主要大中城市房价能下一个台阶。可以说，“两限”政策短期内可“固化”房价，至少让它不再疯涨，这对稳定局面至关重要。但从长期看，要解决房地产市场的深层次矛盾，仍须深化改革。

　　有关中国房地产市场“乱象”的讨论，一直是个热闹的话题，专家学者给出过很多分析讨论。在探究楼市现状形成的根本原因时，人们似乎忽略了一点，社会收入差距对房价的影响。有报道称，我国基尼系数已超过警戒线，一旦基尼系数超过0.4，表明财富已过度集中于少数人。据中国劳动学会薪酬专业委员会会长苏海南介绍，目前我国收入最高行业与收入最低行业差距高达15倍，这在国际上是罕见的。可以想象，高收入家庭与低收入家庭对住房消费的承受能力肯定不可同日而语。

　　客观地说，部分家庭在财富的积累过程中，具有明显的投机性。此轮房地产调控就是在重点打击楼市投机型需求的同时，大力发展保障型住房，推进社会财富分配的公平。

　　快速扩张酿成苦果

　　公开资料显示，宇扬集团前身是南京宇扬金属制品有限公司，成立于2001年。宇扬集团拥有六家分公司，涉及金属制品、进出口、脚手架、文化传播、置业等领域，主要生产建筑用系统脚手架、脚手架钢管和脚手架扣件，还有一家宇扬集团（迪拜）贸易公司。

　　成立初期，宇扬集团靠做脚手架起家，销售收入不多。伴随着房地产业的急速发展，公司规模开始扩大。2005年8月，注册成立“苏优扬进出口有限公司”。同年10月，成立“南京华萃文化贸易传播中心”，从事文化交流和研究。

　　之后杨军频频涉足概念性产业。2007年4月，总投资2亿元、占地30多万平方米的雨花石文化产业园项目开工，当时的口号是“要将雨花石产品做成‘国礼’”，同年杨军荣膺南京十大杰出青年。

　　相关人士表示，杨军曾以矿产投资收益高为由，在今年5月召集的一次当地企业界人士联欢，开出高达50%的年利率来集资，并称“外面遍地是黄金”。

　　知情人士透露，公司出现问题是在2007年以后，以前一直做脚手架国际OEM业务，生意很好。2008年遭遇金融危机时，国外建筑市场萎缩，宇扬集团转做国内市场，却遭遇房地产调控，宇扬集团的主业脚手架业务受到很大的冲击。宇扬置业的宇扬·雨花石文化园项目在南京郊区，原本设想好的获利空间遭受打压，前些年企业快速扩张导致银行贷款不断增加，不断上涨的银行利息以及企业业务滑坡是导致资金链断裂的直接原因。

资金压力日渐凸显

　　今年以来楼市调控加码、银根紧缩，二三线城市中小开发商资金压力比往年更大，多地媒体爆出当地开发商"失踪"或楼盘停工现象，而以往楼市调控时并没有出现今年类似的情况。业内人士预计，中小开发商资金链断裂案例在今年下半年还会出现。

　　据湖南当地媒体报道，湖南中远房地产开发有限公司老板今年7月借了大笔高利贷款后"失踪"。当地媒体称，这是央行第五次加息之后，湖南省内出现的第一例因资金问题而"跑路"的老板。

　　同样据媒体报道，天津新润房地产开发有限公司投资开发东北角艺术公寓，从今年2月起停工长达半年，尚未复工。关于该项目的种种不利消息却频频传出，开发商与业主玩起了"捉迷藏"，售楼处也人去楼空。

　　还有消息称，今年7月，安徽宣城市爆出"房产局官网首页刊登卖房广告"的新闻。因资金链断裂，该市楼盘"山城名居"开发商法人代表"失踪"，施工人员两个半月拿不到工资，房管局不得不在官网上公告卖房，以此"督促他们尽快筹集资金，尽快向业主交房"。

　　而上市房企的资金压力也不容乐观。今年以来，ST珠江、莱茵置业等上市房企纷纷宣布由于房地产业务经营不理想，将全面涉足矿产行业。据Wind资讯统计显示，泰达股份、嘉宝集团、绿景房产等近20多家上市房企也都"弃房从矿"，宣布投资矿业。个别开发商甚至转战餐饮业和养殖业。

　　按照申万二级行业分类，124家房地产开发板块上市公司今年中报数据显示，房地产行业平均资产负债率为69.73%，而去年同期房地产行业平均资产负债率为67.21%。

　　与此同时，"招保万金"的平均资产负债率从去年年底的72.37%上升至74.4%。通过对2002年以来的年报数据统计，目前"招保万金"的平均资产负债率再一次刷新近10年来高点。

　　业内人士表示，货币政策紧缩的基调难以改变，中小房企很难从银行获得贷款，民间高利贷无法解决根本问题，随着限价、限购、限贷及房产税等楼市政策进一步深化实施，中小房企的销售一旦不顺，资金链随时有可能破裂。

　　上海至行投资咨询有限公司总经理赵春雷向中国证券报记者表示，由于资金紧张，年底在部分限购城市可能出现大批烂尾楼，中小开发商今年冬天会更艰难。中国房产信息集团分析师薛建雄也表示，银根收紧令房贷更难以落实，成交量持续下跌，如果调控政策持续执行下去，年底二三线城市中小开发商将出现"破产潮"。