我国房企“集团化”为“多元化”背书 游戏规则与风险对冲

 导读：
　　这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。

　　漫漫地产开发长河，催生了一批房企大佬。他们有的出身名门，有的生于草莽，却获得了同样的成功。过去数年间，胡润、福布斯排行榜里地产圈富人数量超过了任何一个行业。

　　行业转型阵痛，不可避免扑面而来。最糟糕的，莫过于从“黄金”到“白银”时代巨大的势能落差。这几年，房企大佬转身，“去地产化”是标配，跨界成为新主流，他们在跟各种“副业”要名利。

　　任何转型都是一场企业“由内而外，融道于术”的系统革命。从一家地产专业化企业，摇身成为横跨多个领域的综合性多元化集团，如何解决“投易盈难”这个方程式？面对未知领域的投资风险，各大房企管理层的投资眼光和转型能力正在接受考验。

　　南北二王转型进行时

　　王健林和王石是中国最早的地产弄潮儿，享受了地产黄金十年所带来的成功与荣耀。风云变幻的2016年，万达迈入转型关键期，万科股权争夺案不明朗，这是南北二王—王健林和王石的发展大年，迎风击浪正有时。

　　8月25日，北京国家会议中心，第十届万达商业年会如期而至。这是2008年至今，王健林每年都要举办的“万人相亲大会”，他要为万达广场和合作商搭一个面对面撮合的平台。

　　今年的新主角飞凡亮相，王健林亲自来站台。“腾百万”分手后，王健林有必要来谈谈万达单干之后飞凡的发展路径。

　　去地产化，是万达航母近年一次重新起航。互联网颠覆传统产业，这也带给王健林意外的发现：万达广场天然就是一个巨大商业平台和入口。每年20亿人次的线下流量，正是万达电商的核心。

　　飞凡是王健林电商情结的产物，他希望借此打通万达自我生态圈的线上、线下能量。在第四次转型大戏中，电商与旅游、文化、金融并列，成为万达新四大支柱产业。王健林给飞凡的定位是，做“实体商业+互联网”的场景服务运营商。

　　“要把海外消费拉回国，”王健林用一组数字来说明中国人的“有钱任性”，2015年中国海外旅游消费1.5万亿元人民币，其中8000亿元是购物消费，“中国人还没到真正太有钱，国内装不下，要到海外消费的程度。”

　　王健林真正想表达的，是国内实体商业愈发困难的窘境。飞凡的解决方法搭上了“智慧”这个关键词，它在年会现场搭建了购物、停车、餐饮、酒店、医疗等实景智慧场景，这些都是他们想到的提升消费的路径所在。

　　这些体验感的智慧产品都是在烧钱，如何找到盈利模式？“商业不能光靠讲故事，”王健林把网络平台发展方向锁定在做互联网金融。本报上期报道《“腾百万”拆伙背后：王健林已瞅准互联网金融这条道》已有所提及，万达金融也在本次年会全阵营亮相。

　　同一天，1200公里外的西安，飘着小雨的初冬，王石走入亚布力企业家论坛主会场。此前的8月22日，万科召开中期业绩发布会，作为万科董事会主席的王石缺席。

　　身处风口浪尖的王石大老远跑来西安参会，着实令很多人都意外。他全程未作公开发言，此刻，“万宝之争”已将万科置身十字路口，万科内部转型仍在艰难进行。

　　2015年年初，万科提出万亿市值计划，物业、物流、教育、万科驿、海外业务五子齐发。在一个新十年开端，王石、郁亮希望借此开启新纪元，将万科整体业务框架从过去的单一业态转向多业态。

　　这被万科内部提炼成“八爪鱼”转型思路—即郁亮从管理上极力促成各区域公司探索不同模式，从中寻找最优解。“6+X”是刘肖给北京万科制定的转型方向。

　　“6”计划代号由A到F，其中A计划又名曼哈顿计划，包括写字楼和产业园的资产改造；B计划是商场；C计划是万科驿和其他长租公寓的业务；D计划是万科装修+万科制造；E计划是V-link和万科小城镇；F计划则是万科金融。作为额外项的“X”计划，还分为X1、X2、X3……这意味着衍生业务的可能性。目前可以明确的是，X1指的是养老业务。

　　北京万科摸索的养老业务，聚焦在邻里式养老模式，万科希望可以发挥社区的力量，在未来两到三年布局20个养老项目。目前，万科在北京已经运营的养老项目有3个，其中北万光熙长者公寓由万科与北控合作，即将亮相。

　　北控是最早把酒店改造成养老产品的开发商。万科与北控合作，相当于一起组建起了养老业务运营团队，并且实现了土地资源合作，“将经营低迷的酒店收购以后改造成养老产品，与万科探索的养老方向非常契合，”刘肖称。

　　“集团化”为“多元化”背书

　　论今年资本动作的眼花缭乱程度，许家印肯定排在前列。

　　“许家印概念股”在今年集中爆发，今年7月25日至今，许家印耗资145.7亿元扫货万科A7.53亿股，占万科总股本的6.82%。至此，恒大已超越安邦，成为了万科第三大股东。第一大股东宝能系持股25.4%，第二大股东华润持股15.29%，安邦则持股6.18%。

　　在万科A之前，恒大已经盯上了嘉凯城和廊坊发展。砸下36.09亿元，许家印成为嘉凯城实际控制，而三次举牌后，他又以9.57亿元成为廊坊发展的二股东。

　　谜一般布局之下，是恒大谋求3万亿资产规模的野心诉求。恒大已进入“多元+规模+品牌”的发展战略阶段，在“夯实基础多元发展”的第7个“3年计划”里，许家印的军令状是，到2020年，恒大总资产将超3万亿元，地产年销售规模超6000亿元。

　　没有人会质疑许家印多元化布局的决心。从最初的文化娱乐到影视体育，再到后来的大健康、快消、金融、互联网，短短两三年时间，许家印已凭借资本的力量构建了庞大的商业版图。

　　今年6月，原“恒大地产”更名为“中国恒大”，借此反映公司多元化业务战略及企业形象。如今，恒大意图掌握更多的壳资源，目的正是掌握更多的融资平台和渠道，化解恒大高负债、高杠杆的风险之外，助力其多元化的转型与布局。

　　“地产”的光环正在逐渐褪色。不单单是许家印、王健林等大佬，诸多房企都忙着将地产标签弱化，并以“集团化”形式为多元化布局背书。

　　将“远洋地产”更名为“远洋集团”，用这个不具备地产符号的新名称，更精准地囊括远洋系的多产业格局，是李明第三个十年计划里的重要一环。

　　今年6月16日，李明首次以远洋集团总裁身份站台。在这之前，为了发展全地产视角下的多元业务，远洋地产乱了整整一年多。在这以后，远洋集团寻到利润新增长点，包括商业、服务和资本。

　　为了重塑企业形象及身份，雅居乐也贴出更名告示，将“地产”二字改为“集团”。在公告中，雅居乐指出，随着公司进一步发展及业务范围扩大，更名可反映未来策略。

　　房企正在进入“更名季”，案例铺天盖地而来。更早些时候，方兴地产更名为中国金茂，京投银泰更名为京投发展。绿地、万达等旗舰级企业早在多年前就已着手更名事宜。据时代周报记者了解，接下来还有一批房企都在排队更名。

　　“更名潮”背后，折射出中国房地产行业在转型路口的探索，它对房企差异化和价值营造能力提出了更高的要求。“去地产化”，是噱头是炒作还是釜底抽薪的大变革，这是否就代表他们拿到了下一轮发展的门票？

　　游戏规则与风险对冲

　　房地产的游戏规则，已就此发生了巨大改变。

　　暴利时代以楼市深入调控期为终结点，在行业利润率下行的态势下，房企“增收不增利”，盈利空间在加速收窄，这被视为本轮房企转型的根本原因之一。

　　2015年是房企告别两位数净利润率的第一年，仅为9.2%；在2013年和2014年，这一数值分别为11.97%和10.5%。

　　今年上半年，房企量涨利跌局面稍有改善，但房企业绩分化情况愈来愈明显。截至8月22日晚，75家房企发布了2016年上半年业绩预告，这些公司预计净利润同比增长约41%。其中，46家公司预计净利润同比增长，增幅在100%以上的有29家；24家公司预计净利润同比下滑。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，地王是未来最大的风险，一线城市成交已开始放缓，部分热点二线城市成交火热，房价地价领涨。他预计，今年下半年，房地产调控继续因城施策，一旦信贷宽松政策不能持续，楼市风险可能爆发。

　　精明的房企需要寻找更多可靠的盈利点，跨界经营和逐步退出成为上市房企的两大明显趋势。这当中，多元化战略，就是对目前房地产行业盈利空间收窄所做的风险对冲，他们有着多元化的天然基因和经营烙印。

　　同策咨询研究部总监张宏伟对时代周报记者说，房企试图通过跨界投资实现“地产+X产业”的发展战略，抵御房地产弱周期中的风险。

　　能做活更多的业务，当然预示着更多的收益。但风险和机遇宛如双生花，相傍而生。

　　过去几年，涉足白酒业、矿产投资的房企跨界先锋，转型并非都顺风顺水。2012年末，广州星河湾以高姿态进军高端白酒市场，但受到国家限制“三公”消费的影响，至今表现不温不火。涉矿的新湖中宝、华业地产、绿景地产、万泽股份、中珠控股等中小房企，很多收益就并不明朗。

　　跨界文体，万达、恒大名利双收，一时间，国内房企体育投资潮到来，如中超的16支足球队中，广州富力、杭州绿城、河南建业、陕西浐灞、青岛中能、天津泰达、江苏舜天等俱乐部的背后老板都是房企，但盈利者寥寥。

　　“跨入新行业需要时间培育，前期必然会有大量资金沉淀。隔行如隔山，即便关联紧密的两个行业在资源、人才、专业能力等多方面有截然不同的要求，如万科转型开拓商业，万达做电商，都不同程度地遭遇挫折、发展迟缓。”有开发商代表李睿(化名)对时代周报记者说，仅仅是房企财大气粗就能在各行业所向披靡么？

　　搏杀还会继续。

参考《2016-2022年中国房产交易管理产业园行业运营现状及十三五投资决策分析报告》
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