欲争取更多主动权和话语权 “转型”是房企在发展过程中必不可少动作

 导读：
　　2016年上半年的地产江湖波诡云谲，一方面是去库存成为政策主线，但三四线城市去库存困境却不断加剧；另一方面是地王频现，在这股不断被推高的地王热潮中，央企的高价拿地和并购成为主要看点；与此同时，战火持续超过一年的万宝之争在多方利益的博弈下迟迟没有画上句号，无论结局如何，它终将改写万科乃至中国地产的格局。

　　而所有的这一切，或将导致中国地产话语体系的更改。

　　为了争取更多的主动权和话语权，“转型”是房企在发展过程中必不可少的动作。楼市步入白银时代，无疑是一个拼品牌、拼品质、拼创新、拼价格、拼服务的新时代。在这个大背景下，房企不断创新，探求新的房地产模式成为必然。

　　事实上，各大房地产商早已运筹帷幄，纷纷寻找自己在下半场的竞争策略和生存之道，楼市黄金下半场的大战已经打响。

　　在这一场变形记中，每一个房企既是独立的个体，亦是抱团前行的同盟军。从产品到营销、资本和组织各个层面，强烈的求变意愿正在不断渗透，人人都在争取成为转型时代的模范生。不破不立，“创新”都在主导楼市新战场，这背后是房企坚定转型的信念和善于试错的智慧。

　　强者恒强，谁能走得更远，除了情怀，更需要专业主义和职业精神。

　　轻资产的践行

　　近年来，地产圈已被轻资产模式刷屏。任何一个开发商都希望，以较少的资本投入，利用杠杆原理，整合外界资源，实现企业价值和利润的最大化。

　　传统的房地产运营模式遵循融资、拿地、开发、销售几大环节。但各家房企也都清楚，一旦在面临资金和运营双重压力时，重模式的弊端就会放大。现实很骨感，房地产利润水平下降甚至趋于微利已成为常态。专注轻资产运营模式，自然成为解决问题的好办法之一。

　　相比较住宅领域，商业地产的轻资产试验更为吃香。各家房企的尝试也各有不同。万科的轻资产探索更加偏向于引入基金，入股合作，补充资金。而万达、龙湖、红星商业等开发商尝试品牌输出、引入基金、代管项目等轻资产模式，以抵抗行业重资产模式的风险。

　　以万达为例。万达的轻资产战略聚焦在业务线选择、价值链定位以及资本资源整合三个维度上，而地产轻资产方面选择的是代建和管理的输出。在今年年初的西双版纳年会上，王健林宣告了万达脱胎换骨式的转型。在这场新的万达商业轻资产转型中，未来的万达将不再是一家房地产公司，而是成为不动产租赁和运营商。

　　事实上，万达曾于去年就宣布与光大控股旗下的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构将在2015-2016年两年间首批投资约人民币240亿元。这种合作模式采用外部的投资撬动，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，所产生的租金收益，万达与投资方按一定比例分成。万达不占用资金，每年获得可观的收益。

　　借助轻资产实现扩张的还有融信。按照融信方面给出的注解，一贯长期坚持审慎稳健的运营策略，股权轻资产的运营模式加之与一线的强强联合，使得集团实现了规模化的蜕变。融信方面认为，上海世界级商务地标项目—虹桥世界中心亦是融信践行合作共赢轻资产开发模式的典型。

　　各家都明白，产融结合的时代下，房地产的竞争亦是资本的竞争。

　　值得一提的是，伴随房企的轻资产尝试，处于洗牌背景下的房地产基金行业也迎来了新的机遇。尤其是当房地产的金融属性越发凸显时，房地产资产证券化更是被反复提及。

　　资产证券化的尝试，绿地控股亦有。今年早些时候，绿地已经与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议，绿地旗下19家总计210亿元的中国境内物业酒店为基础资产，打包后于新加坡证交所主板上市—这堪称是中国房企迄今为止发行的最大规模的REITs.

　　REITs尝试，到底会如何？万科方面则已经给出了答案。国内首只公募REITs基金—鹏华前海万科REITS尽管成立满一年，累计收益接近10%，成绩斐然。在此前举办的2016年中国资产管理年会上，鹏华基金副总裁邢彪对时代周报在内的媒体呼吁，机构投资者除了关注二级市场股票、债券、现金存款以外，还要开拓一级和一级半市场的股权投资机会，积极探索第四类资产，而第四类资产的代表正是REITs.

　　REITs已经是被视为构建多元化房地产金融的重要一步，亦是地产ABS的重头戏。通过发行REITs产品，非证券形态的地产投资可以直接转化为资本市场上证券类、标准化的资产收益凭证。对于专门的投资机构而言，可以从投资者处获得资金进行地产的投资经营管理，在后续将投资综合收益按比例分配给投资者。对于开发商而言，更是以小量的自有资金，撬动从重资产到轻资产的转型。

　　造小镇的兴起

　　选择造小镇，是另一部分开发商的选择。

　　除了房企本身对新的利润增长点的渴求外，政策的推动亦是助力。在“十三五”规划纲要中已明确发出了“因地制宜发展特色鲜明、产城融合、充满魅力的小城镇”的希望。国家发改委方面也派来了政策红包—将强化对特色基础设施建设的资金支持，并将选择1000个左右条件较好的小城镇积极引导扶持。

　　天生嗅觉灵敏的开发商自然嗅到了机遇。

　　绿城中国联席董事长宋卫平选择的是特色“农业小镇”。小镇不算远，距离城市三五十公里。小镇也不算大，一个小镇需要3平方公里土地，2平方公里是产业，1平方公里开发建设，形成3万人的小镇。小镇有着严格的配比，100万平方米的建筑面积中10%为配套设施，90%为住宅。小镇的房价不算贵，大概1万元/平方米。小镇的居民中，城市和农村人口各占一半。

　　值得一提的是，小镇的一大特点是对基础农业的规划，靠着小镇中房地产开发建设部分获得的收益，带动周边的农业改造，建成富有地方特色的大型农业基地，并将周边的农民转化为现代农业工人。

　　建造文旅小镇，则是建业集团的尝试。去年，建业集团和华谊兄弟签订合作，投资建设“建业•华谊兄弟”电影小镇项目。这个被称为“河南版横店”的项目，定位是文化旅游小镇，将融合电影文化、主题游乐、商业、旅游、酒店等多种元素。

　　尝试打通酒店、旅游、影视、百货等上下游产业链的不仅仅是建业。事实上，文化旅游综合体早就成为房企转型的方向之一，绿地、万达、华侨城等房企先后在多个城市开发文化旅游项目。

　　碧桂园的选择则是科技小镇。这是最近被公开的宏大战略构想。按照碧桂园董事局主席杨国强的构想，科技小镇是碧桂园产城融合战略的另一具体落地。据时代周报记者了解，目前惠东稔山科技生态城、惠州潼湖创新小镇和惠州潼湖科学城3个科技小镇项目已经开动。未来的五年内，将有千亿元投向类似的智慧生态科技小镇。

　　碧桂园的小镇们将聚焦全球优质科技产业资源，围绕一、二、三产业协调发展的绿色现代产业体系，实现城市功能与创新产业共生共荣。

　　铺设新型业务

　　房企的触角还在向更为宽广的领域延伸。

　　物业服务被热捧已成为一种现象。不少房企纷纷开始抛弃过去借物业卖房的传统模式，将物业拆分上市成为新宠。目前，万达、万科、碧桂园、旭辉等知名房企都有将旗下物业分拆上市的计划。

　　来自光大证券的研究报告指出，物业管理是被忽略的蓝海市场。自2012年以来，相较不断被压缩的房企净利润，物管公司从提供品牌溢价转为独立输出，将带来实质转变。

　　不难理解，拆分物业上市背后，瞄准的是庞大的业主群体，更是为未来社区O2O做的铺垫。通过搭建社区O2O生活服务平台，为业主提供缴费、维修、理财、租房、电商、健康等多方面的增值服务，其核心正是以社区生活场景为中心，构建用户与商家、上门服务提供者之间连接的平台。

　　至于如何获取一席之地，相信各家届时也会各有不同。业主基数庞大的企业可以锁定自家的社区，中小型的则可以选择输出物业管理服务。

　　不过，物业管理本身的复杂性亦带来对收益的质疑。但趋势已摆在眼前：传统的粗放式物业管理急需步入精细化的管理中，抓住了，就能成为成为风口上的那只“猪”。

　　转型尝试的多元化已是不争的事实。联合办公、长租公寓等在各家房企中纷纷冒出。

　　SOHO中国已经开始在发展短租办公产品SOHO 3Q上加大力度。按照潘石屹在今年中期业绩会上的说法，除了北京和上海两个城市之外，SOHO 3Q未来还会在别的城市发展。

　　而连一向低调的龙湖，也表现出了对创新业务发展的渴望。据了解，龙湖已经和联合办工商组建了研究团队，未来三年内，预计将有20个联合办公项目和300处长租公寓，布局主要集中在一线和二线城市的核心地段。

　　不过，就目前来看，这些创新业务在业绩贡献比中占比较小。未来能否成为业绩贡献的大头，尚未可知。但这些房企春江水暖鸭先知的举动，或是目前房地产遇到了政策天花板，不得不谋求转型的大时代注脚。

　　如果说SOHO中国、龙湖等房企是在主业基础上寻求衍生和拓展，那么有的开发商转型更是新奇。他们完全跳出了房地产原有的既定发展路线，有甚者更是宣布退出房地产，其中便包括华丽家族和浙江广厦。

　　去年华丽家族已经表示，公司将在存量项目开发完后退出房地产，未来的发展战略将是以科技投资为发展方向，目前在金融、机器人、石墨烯、临近空间飞行器等领域均有所布局。至于浙江广厦，去年已经宣布拟用三年的时间退出房地产转向影视文化行业。

参考《2016-2022年中国房产网络服务产业现状调查及十三五发展定位分析报告》
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