EQR 于 1969 年成立，1993 年在纽交所上市。我们将 EQR 发展历程大致分为两大阶段：1）1993 年-2000 年快速并购扩展期；2）2001 年至今精简业务聚焦核心区域价值期。
参考中国报告网发布《2017-2022年中国房地产行业市场发展现状及十三五竞争策略分析报告》
1993 年-2000 年：借力 REITs，扩张规模
1993 年至 2000 年，EQR 斥资 108 亿美元，先后兼并多家公司，八年时间迅速扩张规模。EQR 在 1993 年至 2000 年期间，实行拓展规模的策略和美国当时房地产市场环境有密切联系。1993 年，美国房地产市场的房屋自有率在 65%左右，出租房空臵率维持在 8%水平以下；租金收入不断上升，物业收购价格处于低水平状态，资产回报率在 8%左右。EQR 准确的把握住了美国租赁市场资产回报率高的情况，进行快速扩张。
1997 年 EQR 以 10 和 12 亿美元价格收购 Wellsford 和 EWR，分别获得 1.9 万和1.5 万套公寓。1998 年 10 月，EQR 收购 Merry Land & Investment Company. Inc，以22 亿美元获得该公司旗下 3.23 万套公寓。1999 年 10 月，公司用 7.3 亿美元收购 LRT，获得 3.66 万套公寓。2000 年，EQR 用 4.6 亿美元收购 TQ，获得 7308 套公寓。2000 年，EQR 的公寓规模达到了近 22.77 万套，遍布美国 36 个州。
EQR 的收购得益于作为 REITs 所获得的融资渠道。1993 年至 2000 年，EQR 进行股票融资共 43 次，规模达 32.19 亿美元。仅 96、97 年一年股权融资即高达 9 次，且融资方式多样，包括普通股、存托凭证、优先股，其中还有多次员工持股计划及股息再投资。此外，公司还进行了 10 次债券融资，总规模为 16.95 亿美元。在扩张阶段，EQR 的负债率持续下降，总体维持在 50%以下，显著低于纽交所上市公司平均负债水平（在60%上下波动）。由于公司财务稳健，且高出租率可以持续稳定提供现金流入，公司信用评级较高，发债成本普遍较低。此外，由于 REITs 税收方面的优惠，公司免税部分债务成本进一步降低，公司债务融资成本仅高于同期限国债利率水平 1-2%。
2000 年，受互联网泡沫破灭以及 911 事件的影响，美国房地产行业出现短暂下行。全美出租房空臵率持续上升，EQR 的空臵率也随之小幅上升。EQR 的出租率在 2001 年时从 94.8%下降到 93.8%，2002 年继续下降到 92.5%。EQR 的出租率直到 2006 年才开始回升到 94%以上。
为了刺激经济复苏，美联储连续降息。在持续宽松的货币政策下，房地产资产价格快速上升，而租金水平涨幅滞后于房价涨幅导致租金收益率走低。在此背景下，资产价格的上涨导致收购成本增加，通过资产收购带来的财务压力加大。在此背景下，EQR 放慢收购速度。
2008 年次贷危机爆发后，美国经济基本面出现地区分化，东西沿海主要城市的失业率、租赁住宅入住率和租金涨幅情况好于美国平均。EQR 的发展战略也由先前的全面覆盖转变为聚焦核心城市。从 2001 年至 2016 年，EQR 一方面继续寻找合适机会在东西海岸核心城市收购优质资产，另一方面不断剥离非核心区域的物业。
2013 年以后，美国房地产市场在经历了次贷危机后房价逐渐恢复，资产价格持续上涨。EQR 在 2016 年又对非核心业务进行了剥离，包括出售 2011 年收购的 Woodland Park 资产包（获得 IRR 37%），2010 年收购的 River Town （IRR 14%），以及向喜达屋附属公司出售 2.33 万套房源（IRR 11%）。喜达屋交易完成后，公司完全聚焦于六大核心区域，即波士顿、纽约、华盛顿、南加州、旧金山和西雅图。
注：南加州包括洛杉矶、圣地亚哥、奥兰治县
参考中国报告网发布《2017-2022年中国房地产行业市场发展现状及十三五竞争策略分析报告》
1993 年-2000 年：借力 REITs，扩张规模
1993 年至 2000 年，EQR 斥资 108 亿美元，先后兼并多家公司，八年时间迅速扩张规模。EQR 在 1993 年至 2000 年期间，实行拓展规模的策略和美国当时房地产市场环境有密切联系。1993 年，美国房地产市场的房屋自有率在 65%左右，出租房空臵率维持在 8%水平以下；租金收入不断上升，物业收购价格处于低水平状态，资产回报率在 8%左右。EQR 准确的把握住了美国租赁市场资产回报率高的情况，进行快速扩张。
1997 年 EQR 以 10 和 12 亿美元价格收购 Wellsford 和 EWR，分别获得 1.9 万和1.5 万套公寓。1998 年 10 月，EQR 收购 Merry Land & Investment Company. Inc，以22 亿美元获得该公司旗下 3.23 万套公寓。1999 年 10 月，公司用 7.3 亿美元收购 LRT，获得 3.66 万套公寓。2000 年，EQR 用 4.6 亿美元收购 TQ，获得 7308 套公寓。2000 年，EQR 的公寓规模达到了近 22.77 万套，遍布美国 36 个州。
EQR 的收购得益于作为 REITs 所获得的融资渠道。1993 年至 2000 年，EQR 进行股票融资共 43 次，规模达 32.19 亿美元。仅 96、97 年一年股权融资即高达 9 次，且融资方式多样，包括普通股、存托凭证、优先股，其中还有多次员工持股计划及股息再投资。此外，公司还进行了 10 次债券融资，总规模为 16.95 亿美元。在扩张阶段，EQR 的负债率持续下降，总体维持在 50%以下，显著低于纽交所上市公司平均负债水平（在60%上下波动）。由于公司财务稳健，且高出租率可以持续稳定提供现金流入，公司信用评级较高，发债成本普遍较低。此外，由于 REITs 税收方面的优惠，公司免税部分债务成本进一步降低，公司债务融资成本仅高于同期限国债利率水平 1-2%。
EQR 发展历程——扩张阶段
资料来源：中国报告网整理
EQR 负债率及同比增长率
数据来源：中国报告网整理
EQR FFO 收益率
数据来源：中国报告网整理
美国房地产市场情况
数据来源：中国报告网整理
美国租金收入及房屋价格指数
数据来源：中国报告网整理
2000 年- 2016 年：精简规模，聚焦核心区域 2000 年，受互联网泡沫破灭以及 911 事件的影响，美国房地产行业出现短暂下行。全美出租房空臵率持续上升，EQR 的空臵率也随之小幅上升。EQR 的出租率在 2001 年时从 94.8%下降到 93.8%，2002 年继续下降到 92.5%。EQR 的出租率直到 2006 年才开始回升到 94%以上。
为了刺激经济复苏，美联储连续降息。在持续宽松的货币政策下，房地产资产价格快速上升，而租金水平涨幅滞后于房价涨幅导致租金收益率走低。在此背景下，资产价格的上涨导致收购成本增加，通过资产收购带来的财务压力加大。在此背景下，EQR 放慢收购速度。
2008 年次贷危机爆发后，美国经济基本面出现地区分化，东西沿海主要城市的失业率、租赁住宅入住率和租金涨幅情况好于美国平均。EQR 的发展战略也由先前的全面覆盖转变为聚焦核心城市。从 2001 年至 2016 年，EQR 一方面继续寻找合适机会在东西海岸核心城市收购优质资产，另一方面不断剥离非核心区域的物业。
2013 年以后，美国房地产市场在经历了次贷危机后房价逐渐恢复，资产价格持续上涨。EQR 在 2016 年又对非核心业务进行了剥离，包括出售 2011 年收购的 Woodland Park 资产包（获得 IRR 37%），2010 年收购的 River Town （IRR 14%），以及向喜达屋附属公司出售 2.33 万套房源（IRR 11%）。喜达屋交易完成后，公司完全聚焦于六大核心区域，即波士顿、纽约、华盛顿、南加州、旧金山和西雅图。
EQR 发展历程——精简阶段
资料来源：中国报告网整理
EQR 持有物业数量
数据来源：中国报告网整理
EQR 截至 2016 年底各区域公寓占比
数据来源：中国报告网整理
EQR 收购和出售物业数量
数据来源：中国报告网整理
EQR 资产收购和出售价格
数据来源：中国报告网整理
EQR 各区域公寓占比
注：南加州包括洛杉矶、圣地亚哥、奥兰治县
数据来源：中国报告网整理
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