参考中国报告网发布《2016-2022年中国房屋租赁市场动向调研及发展态势预测报告》
EQR (Equity Residential)成立于1969年，是一家总部位于美国芝加哥专注于经营和管理公寓的运营企业。其在1993年正式上市，成为美国第一家上市的公寓型 REITs，并于2001年纳入标普500指数成分股。EQR通过收购、建造等方式获得并持有核心市场房源，并通过高标准运营，为美国高端住宅租赁市场用户提供高品质住宅租赁服务，其所持公寓在地域上主要分布在美国高端高成长性市场。EQR的发展历程经历了快速扩张到缩减规模精细化运营的过程，但EQR一直都是全美最大的公寓REITs运营商之一，市场份额始终高居前列。2015年， EQR直接或间接持有的物业已达394个，分布在12个州和华盛顿地区，公寓房间数共计10.97万个，当年拥有数量在美国公寓型REITs中位居第一。进入2016年，公司完全剥离非核心区域资产，进一步聚焦核心城市，截止2016年，EQR拥有物业数量减少至302个，分布在10个州和华盛顿地区，公寓房间数共计7.75万间，拥有数量排名第三。
作为一个公寓运营企业，EQR收入主要是通过运用旗下公寓获得租金收入（租金收入占比稳定在99%以上），而其盈利则主要由两部分构成，一部分来自于旗下公寓的租金收益，另一部分是出售公寓后的获得的资本利得。2016年，EQR年租金收入达24.25亿美元，总营业利润约8.56亿美元。
按照2017年7月28日收盘价计算，EQR市值约为244亿美元，在美国公寓型REITS排名第二，仅次于AVB（市值261亿美元）。公司自上市以来市值始终处于稳定增长中，仅在经济危机阶段有所波动，在危机结束后继续保持稳定增长。截止至17年7月28日，公司市值约为上市之初的 18倍左右，年复合增长率高达12.5%，领先于标准普尔500指数6.3%的年复合增长率。
作为一家公寓型REITs，EQR能够提供较高且稳定的收益率，旗下物业NOI口径的投资回报率持续稳定在7%以上，由此吸引了以养老金为代表的风险-收益偏好折中的资金。根据EQR2016年年报显示，其前5大股东占比为35.07%，满足美国对于Reits前5大股东占比不超过50%的要求。其中The Vanguard Group, Inc.（先锋集团）是EQR第一大股东，其是全球第二大基金管理公司，管理金额高达3700多亿美元的资产，投资风格安全、平稳，着眼于长期收益。除先锋集团外，EQR的其它大股东还包括欧洲最大的养老基金管理公司APG Asset Management US, Inc. （APG资产管理，）PGGM Vermogensbeheer BV（荷兰养老金管理公司等），它们共同的特点都是资金周期长，风险偏好低，投资风格稳健。
EQR (Equity Residential)成立于1969年，是一家总部位于美国芝加哥专注于经营和管理公寓的运营企业。其在1993年正式上市，成为美国第一家上市的公寓型 REITs，并于2001年纳入标普500指数成分股。EQR通过收购、建造等方式获得并持有核心市场房源，并通过高标准运营，为美国高端住宅租赁市场用户提供高品质住宅租赁服务，其所持公寓在地域上主要分布在美国高端高成长性市场。EQR的发展历程经历了快速扩张到缩减规模精细化运营的过程，但EQR一直都是全美最大的公寓REITs运营商之一，市场份额始终高居前列。2015年， EQR直接或间接持有的物业已达394个，分布在12个州和华盛顿地区，公寓房间数共计10.97万个，当年拥有数量在美国公寓型REITs中位居第一。进入2016年，公司完全剥离非核心区域资产，进一步聚焦核心城市，截止2016年，EQR拥有物业数量减少至302个，分布在10个州和华盛顿地区，公寓房间数共计7.75万间，拥有数量排名第三。
自持型重资产公寓企业的运营模式
资料来源：中国报告网整理
作为一个公寓运营企业，EQR收入主要是通过运用旗下公寓获得租金收入（租金收入占比稳定在99%以上），而其盈利则主要由两部分构成，一部分来自于旗下公寓的租金收益，另一部分是出售公寓后的获得的资本利得。2016年，EQR年租金收入达24.25亿美元，总营业利润约8.56亿美元。
按照2017年7月28日收盘价计算，EQR市值约为244亿美元，在美国公寓型REITS排名第二，仅次于AVB（市值261亿美元）。公司自上市以来市值始终处于稳定增长中，仅在经济危机阶段有所波动，在危机结束后继续保持稳定增长。截止至17年7月28日，公司市值约为上市之初的 18倍左右，年复合增长率高达12.5%，领先于标准普尔500指数6.3%的年复合增长率。
EQR的运营及盈利模式
资料来源：中国报告网整理
15年末美国公寓REITs持有房间数量（万间）
数据来源：中国报告网整理
16年末美国公寓REITs持有房间数量（万间）
数据来源：中国报告网整理
EQR收入结构（以租金收入为主）
数据来源：中国报告网整理
EQR营业利润（百万美元）及同比
数据来源：中国报告网整理
美国主要公寓REITS市值（亿美元）
数据来源：中国报告网整理
EQR股价及标普500走势图
数据来源：中国报告网整理
作为一家公寓型REITs，EQR能够提供较高且稳定的收益率，旗下物业NOI口径的投资回报率持续稳定在7%以上，由此吸引了以养老金为代表的风险-收益偏好折中的资金。根据EQR2016年年报显示，其前5大股东占比为35.07%，满足美国对于Reits前5大股东占比不超过50%的要求。其中The Vanguard Group, Inc.（先锋集团）是EQR第一大股东，其是全球第二大基金管理公司，管理金额高达3700多亿美元的资产，投资风格安全、平稳，着眼于长期收益。除先锋集团外，EQR的其它大股东还包括欧洲最大的养老基金管理公司APG Asset Management US, Inc. （APG资产管理，）PGGM Vermogensbeheer BV（荷兰养老金管理公司等），它们共同的特点都是资金周期长，风险偏好低，投资风格稳健。
EQR平均投资回报率（NOI/投资性房地产）
数据来源：中国报告网整理
EQR股利分红及股息率
数据来源：中国报告网整理
EQR2016年股权结构
数据来源：中国报告网整理
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