中国房地产行业正进入高风险周期

        一线城市限购持续，部分二三线城市将被纳入限购，被限购的楼市资金何去何从？更多房企开始把目光投向三四线城市

　　中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天向本报记者直言，三四线城市房地产市场的盛宴才启幕，房企对这个庞大市场的争夺也才刚刚开始。但他同时指出，值得注意的是，这波限购政策，只是扩大了限购的范围，但并没有给出被限购市场民间资金的出路引导，仅仅是把这些资金从一线赶到二三线再到三四线。

　　缺乏对资本的正确引导，资金和房企自发流向三四线城市，是机遇抑或陷阱？

　　三四线城市的理论机会

　　“过去几年，得益于快速布局三四线城市，高周转企业万科、恒大业绩实现了快速增长。”陈啸天指出，三四线城市在全国性房企业绩增长中扮演了重要角色。

　　公开资料显示，万科在过去7年时间内业绩规模翻了20倍，2003年万科集团全年的销售业绩仅为60亿，2010年已达1000亿之多，2010年万科销售业绩突破千亿时，三四线城市贡献率上升10%。

　　三四线城市对房企业绩的贡献，在恒大这家全面布局于三四线城市的全国性房企身上体现很明显。资料显示，近3年时间内恒大整体业绩翻了8倍，2011年半年度销售额429亿元，同比增长达103%，迫近去年全年500亿的销售额，其中多达20%以上的销售额来源于三、四线城市的贡献。

　　据了解，同样，中海、龙湖、华润等企业加快周转速度，也在持续扩大三、四线城市布局的比例。

　　根据中国房地产测评中心和中国房地产信息集团最新发布的三四线城市房地产发展潜力测评研究报告

　　指出，受到调控影响，十大重点城市成交出现萎缩，三、四线城市房地产市场发展逐步加快，未来成长空间可期。

　　我国目前拥有287个地级市，661个市，2862个县，按照目前成交面积增长幅度预测，住宅开发市场空间依旧巨大。但十大重点城市成交占比呈波动下滑趋势，中小城市房地产市场发展将逐步加快。部分三四线城市近5年房地产成交面积增长率高达50%。

　　“大部分企业的利润来自路径利润，即企业通过战略布局在三、四线城市业务的发展实现主要获益。”上述报告指出，对于大型房企来说，凭借其品牌带来的高附加值，在这些内部价差还未拉开的三、四线城市布局，能够迅速造就区域标杆型的项目，获取竞争优势。

　　中国房地产测评中心副主任孙斌艺则告诉记者，需求逐步释放是三四线城市的重要机遇所在。

　　该研究报告以251座建制地级城市为研究对象，据调研结果，从房地产发展潜力百强城市区域分布来看，东部区域共有49个地级城市入选百强，进入二十强的城市达16个之多；中部区域共有22个城市入选房地产发展潜力百强，但无一城市进入二十强之列；西部区域有24个城市进入百强，内蒙古的包头和鄂尔多斯以及云南的保山进入二十强；东北区域共有5个城市进入百强，进入五十强和二十强的只有吉林市1个。

　　换言之，三四线城市的实力榜的区域分布，在很大程度上将反映出房企接下来区域拓展重点的地域侧重。

　　楼市进入高风险周期

　　二三线限购扩容，被限资金流向

　　三四线城市，但同时回流一线城市的可能性也存在，盲目进军三四线市场，存在风险。有不少业内人士持这样的判断。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从投资的角度而言，一线城市限购从严，房价涨幅空间被压缩，不利于短期的投资客进场。对于三四线城市的机遇，张宏伟也表示并不确定。“二三线城市限购政策将更具灵活性，从操作层面来讲，投资客进场还存在市场机会。”

　　换言之，二三线限购并不直接等同于三四线城市的机会。

　　更大的风险显然不仅是资金流向的不确定性，更在于整个行业发展阶段的风险系数正在不断提升。

　　陈啸天指出，从国家发展方向上来说，我国已经进入社会改革为主导的发展阶段，房地产行业已经由一元风险市场层面跃升至三元风险市场层面、经济层面、社会层面。与此同时，国家处于重大发展转型期，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的社会层面。“政策不断趋紧，房价居高不下，中国房地产行业正进入高风险周期。”