我国房地产行业万科企业张纪文发言：10年后房地产公司谈销售额没有任何意义

 导读：我国房地产行业万科企业张纪文发言：10年后房地产公司谈销售额没有任何意义。这是一个本末倒置的时代。在许多人眼里，房价成为衡量一个城市活力和创新能力的唯一标准，房子成为衡量一个人是否有高价值的标的物。

参考《2017-2022年中国房地产金融市场产销调研及十三五投资规划研究报告》

       这是一个本末倒置的时代。在许多人眼里，房价成为衡量一个城市活力和创新能力的唯一标准，房子成为衡量一个人是否有高价值的标的物。

       11月19日的大理，微风不燥，阳光正好。在洱海轻缓的风中，万科集团高级副总裁、广深区域总经理张纪文在《城市的未来十年》论坛上抛出一个“惊人”的观点：城市产生和发展都是基于效率形成的。

       “我们必须使人与人之间的交流效率提高，城市才有可能更快地持续成长，这效率的提升则很大程度上基于更高速运行的轨道、更密集的产业和更快速传播的互联网的影响。”

       最明显的就是高铁的诞生，将人与人之间的距离拉近，城市的边界除了行政概念的强势划分，在老百姓心中已越来越模糊了。“未来10年，每一个城市想要独善其身的可能性几乎为零，城市与城市之间的无缝连接使城市之间的协同变得非常重要。”

       不过，在都市圈的扩大与拓展中，并非所有城市都能纳入其中。比如深圳周边，惠州是除了东莞外，最被投资客看好的区域，但在张纪文看来，惠州，包括河源江门肇庆阳江，从城市发展的过程中进入衰败期是早晚的事情，因为效率太低。

       想要提高城市的效率，是让已建成的区域效率变得更高。“城市人口增长结构已经发生改变，由外来型转为内生型。”张纪文认为。

       “内生型人口”，即从城市的一边迁移到另一边的人口。这些人往往出于改善性需求，集聚在拥有更多优质资源的城市核心区。万科转型为城市配套服务商，正是基于这样的研究结果。

       “未来内生型人口增长时，人对城市功能的配套需求就会明显强于过去，这些已经发展成熟的区域会发生一次城市基础配套的颠覆性改变：交通、商业、教育、养老、服务等。”

       万科的胃口很大。“5年,大家会看到万科已经不是一家房地产公司。”张纪文甚至忍不住骄傲地表示，万科已经具备了不是一家房地产公司的所有资源和素质，万科非常有机会、也是唯一有可能创造下一个奇迹的城市配套服务商。

       “我们已经提前完成了布局，我们希望这件事能发生，但如何发展，我们还不知道。”对人口流入早有研判的万科，“几乎踩准了珠三角最好发展区，几乎踩准了人口结构和产业结构所导致的所有变化”，若论提前布局，也确实无人能出其右。如果不是因为股权事件的影响，万科管理团队也不会像今天这样，对万科规划中的未来，表现得如此渴望又如此犹疑。

       万科在股权事件中陷于被动，实际上是因为传统价值分配方式在企业管理中仍然根深蒂固：财务资本凌驾于人力资本之上，因此我们可以看到，宝能系在拥有越来越多万科股票的同时，话事权也越来越大。

       但在知识时代，人力资本正在超越财务资本，成为最活跃的资源。2016年的诺贝尔经济学奖，颁给了奥利弗•哈特和本特•霍尔姆斯特伦这两名经济学家，以感谢他们对于理解现实生活中的契约与制度，以及对契约设计中的潜在缺陷做出了有价值的研究。

       比如哈特的新分支理论，就阐明了控制权的最优分配，即在特定情况下，控制权或者决定权，可以配置在股东，也可以配置在职业经理人。这个理论对于纷繁复杂的公司控制权结构有解释力，而且可以更好地配置最终的决定权。

       这样的理论有助于理解万科管理团队在股权之争中获得主动权，是多么的重要。不过，从目前来看，这并不足以成为万科的“底牌”，不然张纪文也不会在忍不住谈到股权事件的影响时，又无奈又充满希冀地快速低声说道，如果没有那么多事情发生，如果顺利走下去，产业资本和知识资本得到平衡，所有价值创造都能得到尊重的话……

       说回城市配套服务商。如果这是万科的目的，那么实现这个目的的重要手段就是技术革新。万科董事局主席王石在19日晚的广深媒体晚宴上，透露了万科一直未曾公开过的转型方向：万科已从传统的房地产开发公司转型成技术公司。在晚宴后的补充采访中，王石进一步表示：“城市配套服务商是模式，技术是支撑。”

       万科的增长才刚刚开始。”中国地产商对规模一直“痴迷”，在这场没有指令枪的赛事中，万科始终是领跑者。不过，当恒大以今年前三季度总共2805.8亿销售业绩，超过万科的2629亿，成为了新地产“一哥”后，人们对万科规模的增长计划充满了好奇，此番王石的表态或许表明了万科在这方面迎头赶上的自信。

       张纪文则说得更为洒脱：“10年后有一样东西大家一定不会关注，那就是销售额，因为没有任何意义。”张纪文认为，所有的开发商在向不动产商转移过程中，面临两条路的选择，资本化和服务化。“但谁存在更有价值，我相信是后者，因为服务是创造价值的，资本只是个杠杆。”

       以下为张纪文在《城市的未来十年》论坛上的发言：

       01丨房地产不是城市发展的主因

       如果一个城市发展的主因是房地产的话，那么鄂尔多斯现在就是中国最繁荣的城市了（笑）。房地产只是城市发展的细枝末节，只是发展的结果，不是主因，那么我们需要追根溯源去看主因是什么。

       第一，过去10年，由于产业和企业的导入，使得珠三角的城市新增人口成为城市的主流，人的结构、新增人口的支付能力、产业未来变更能力都发生了很大的改变，而这也是一个城市发展最重要的核心所在。但是外来型人口带来的产业格局的改变只是表象，城市基础人群的改变才是根本，这样的改变也带来了珠三角人口结构的改变。

       第二，过去10年，是从传统单一城市发展向城市群发展最关键的十年。如果把整个珠三角，广州、深圳、东莞、佛山、中山、珠海等等城市的人口画一个标识，定位在地图上的话，会发现一个改变：他们在向珠江口迁移，而且密度发生了根本改变。

       第三，过去10年，交通的发展使人与人之间的距离在拉近。过去从广州到深圳要两个半小时，但现在高铁只需要半个多小时。在过去5-10年，所有人口和产业的改变将会导致整个珠三角变成一个大城市，像大东京、大伦敦。未来我们不再像过去一样，讨论单个城市的发展会怎样，而会讨论他们在整个都市圈结构中的发展会怎样。

       因为人口和城市结构发生的改变，使得每个城市的产业从独立成型到协同发展，在这个基础上，人怎样变迁，才会导致房地产怎样变迁，房地产只是这些所有事情的结果。

       02丨中国房地产发展已无先例可遵循

       房地产商总会被人问起：你们觉得城市里未来哪块土地会升值？这不是我们考虑的范畴。说实在，我们碰到的最大麻烦是，中国已经在全球产业和城市发展上找不到先例了，已经学不到任何有益的经验了。

       从时间的维度，过去20年，我们在课堂上学到的经验，是美国如何用100年完成了欧洲270年的城市发展，但现在，中国用了30年时间就将欧洲270年和美国100年的城市发展过程都完成了。

       从量的维度，中国在过去30年发展过程中城市化人口总量相当于之前欧美城市化人口的总量；在30年前，人们把百万级人口当作是超大型城市，但是现在，百万级人口只是“像个城市”的起点，这些都导致中国在城市发展过程中，已无逻辑可循。所以我们会看到一些专家说，我预测了一个城市的发展，但发展的程度超过我的想象。要成功“预测”的办法是什么呢？对不起，我们已经没有这样可模仿的“先例”了，我们不得不尝试再做出一个可行性的模型去完成这样的“预测”，针对不同人群怎样建立这样的模型。

       但是我们可以看到一件事情，城市与城市之间的距离，如果用一百公里计的话，公路年代以1小时时间圈来界定，然而就在5年前，美国用高铁来颠覆了。高铁发展使得如今全球城市基础理论发生了颠覆性的改变。城市与城市之间的能级搭配被这样一个高速工具给重新梳理了。

       对于未来5-10年的发展，我们最多能看到趋势。将趋势搁置下来，我们面临的问题是：单就珠三角而言，其面临的产业、新增人口的集聚程度，远远超过过去中国任何一个时期，我们没有什么经验可以遵循，去面对这样的变化和发展。

       但我们知道，城市产生和发展都是基于效率形成的，我们必须使得人与人之间的交流有更高的效率，城市才有可能更快地持续成长，这效率的提升则很大程度上基于更高速运行的轨道、更密集的产业和更快速传播的互联网的影响。

       更高效率的形成，是我们面临的一个重要问题。比如万科做物流，这个行业过去五十年形成的经验每天都在刷新，组织结构和供应结构在刷新。当然，大家能更直观地感受到的，是房价在刷新，哪个城市房价非常高一定是因为这个城市创造的效率非常高，与这个城市的规模和位置无关。

       再过30年，珠三角会发展成什么样，不可想象。

       03丨城市与城市之间的边界会越来越模糊

       过去5-10年，每个城市每五年的规划报告，都会对城市剩余空间做一个规划，向东发展向西发展，做成一个城市里的整体布局。可是未来10年，每一个城市想要独善其身的可能性几乎为零。城市与城市之间的无缝连接使城市之间的协同变得非常重要。

       举个例子，10年前从广州到佛山的路都是“断头路”，佛山害怕资源被广州抢走，但现在不一样了，地铁都直接开过去了。我们还说自己是哪里人吗？我们在佛山南海，还说这个房子是卖给广州人吗？这个观念已经淡化得非常多了。城市与城市之间的边界，从原来非常强势的行政边界概念外，在老百姓心中已经不那么明显了。

       深圳和东莞的连接，在上一次产业迁移的过程中，已经完成过两轮。现在是第三轮。人们说“东莞一扫黄，东莞就完了”，但现在大家看到，东莞没有完。东莞七八百万人，就算走掉了三百万人，还是个五百万人口级别以上的城市，这些人在生活，不断地创造出新的东西，支撑了整个城市的发展。

       所以我个人非常看好东莞，未来深圳和东莞之间，不是说谁会成为谁的后花园，而是成为一体化的大城市，除了行政区域划分外，就人口而言，未来城市与城市之间的边界一定会越来越模糊。

       广佛之间、莞深之间，甚至珠海和中山之间，边界都会越来越模糊。单一城市要做新城，是不可能的了，从城市增量发展的方向看，我觉得会是这样的趋势。

       04丨城市人口增长结构发生改变：由外来型转为内生型

       我谈珠三角，总是在谈莞深、广佛、中山和珠海，为什么？从我个人观点，无论是惠州河源江门肇庆阳江，从城市发展的过程中进入衰败期是早晚的事情，因为效率太低。除非珠三角的人口从1亿变到2亿，但再过10年也达不到这个数。

       我们能支撑最有效率的范围，是让已建成的区域效率变得更高，这样就会形成人口黑洞。我们看到，在外边缘的城市已经成人口增量下降变为人口下降，而且今后会进一步加深这个趋势。

       城市发展会到另一个阶段，不是重塑一个新区，而是重构一个旧区，将最有效率的核心区造就得更有效率。

       因此，未来5-10年，城市边界会更模糊是一个大的趋势，另一个趋势是，珠三角集聚区的新增人口是内生型人口，或者是从城市的一边迁移过来的人口。

       在过去二三十年间，外来型新增人口最需要的是居住，所以那个时候房地产最快得到发展的是居住空间，而未来内生型人口增长的时候，房地产行业新增的需求就是改善型房子要做得好一点。

       这样一来，人对城市功能的配套需求就会明显强于过去，所有城市配套都将进行巨大升级，在已经发展成熟的区域会发生一次城市基础配套的颠覆性改变：交通、商业、教育、养老、服务等。

       一个明显的例子是，东莞扫黄后留下的城市中心服务功能将面临升级改造，我相信未来东莞会有城中新型小镇的诞生。

       城市新增人口结构由外来型转为内生型后，城市里各个功能区配套亟需升级改造，将会是未来5-10年最大的改变。

       05丨万科非常有机会成为创造下一个奇迹的城市配套服务商

       城市房价过高，人口溢出了怎么办？城市房价为何高，是因为产生的效率远高于其他城市，使得有人支撑这个城市，是增量的溢出；假如这变成一个趋势，房价持续不断地增加，而本身城市新增的效率又跟不上房价上涨的趋势时，就会造成城市发展过程中的悬差。

       这样悬差的典型，是香港。香港的房价非常高，是因为效率远远高于内地城市。香港还没有那么开放的时候，作为整个珠三角甚至整个中国支撑区、枢纽区，香港效率不断地提高，但当其他城市效率赶上香港时，香港的效率就显得低了，它的房价就会导致城市的衰败。

       我们可以看到，在历史上几乎所有城市的衰败，除了战争因素、自然因素导致的，都是因为在城市效率持续增高的过程中，增量覆盖不了成本时，城市就垮了。

       所以当我们关心城市房价高企是否会出问题时，不用担心房价高到哪里，只需要关心一个问题：城市发展中创造价值时新增的效率和财富，增量是否持续在一个维度上，如果不是，除非它有能力让房价下来，否则城市就衰败了。

       一般来说，城市衰败到那个地步，人们才会意识到这一点。到了那时，城市就会自救。

       万科正在转型为城市配套服务商，如果没有那么多事情发生，如果顺利走下去，产业资本和知识资本得到平衡，所有价值创造都能得到尊重的话，也许5年后，你们会发现万科不是一家房地产公司了。

       万科已经具备了不是一家房地产公司的所有资源和素质，但这件事如何发生和发展，我们不知道。万科曾经创造了房地产行业过去三十年的奇迹，也非常有机会、也是唯一有可能创造下一个奇迹的城市配套服务商。我们希望这件事能发生。

       10年前，万科只是百亿企业时，就已经几乎踩准了珠三角最好发展区，几乎踩准了人口结构和产业结构所导致的所有变化。这都是因为我们对未来有期望，我们对未来有安排。我们已经提前完成了布局。

       但是未来会发生什么呢？城市已经从制造为主的第二产业发展到以服务为主的第三产业，而如何做好服务，是所有从黄金时代舒适区走过来的发展商，未来5-10年要面临的最大挑战。

       10年后有一样东西大家一定不会关注，那就是销售额。因为没有任何意义。所有的开发商在向不动产商转移过程中，面临两条路的选择，第一条路，叫资本化；第二条路，叫服务化。今天所有的开发商会分成两条路走下去，各有各的归属，但谁存在更有价值，我相信是后者，因为服务是创造价值的，资本只是一个杠杆。

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