我国房地产金融未来发展方向分析

        内容提示：“房地产行业的转型升级必须依托房地产金融的发展。”王洪卫认为，“未来二三十年，房地产金融将在房地产行业当中占有主体地位。”

        空前严厉的调控使越来越多的房企承受资金链压力，也促使房地产金融快速发展。上海财经大学副校长王洪卫在接受记者采访时指出，“中国房地产业的未来发展方向并不是房地产开发，而是发展房地产金融。房地产金融的多元化是房地产业健康发展的有力保障。”

　　“私募”非长久之计

　　在调控背景下，房地产开发商资金链趋紧成为常态，同时监管相对宽松的私募股权基金，逐渐成为新型地产融资业态的合适替代。清科研究中心统计显示，截至今年第三季度，当年共有22只私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过80.0%和70.0%。

　　然而，王洪卫认为，“私募房地产基金只能是房地产资金来源的一种补充，不仅不能解决房企资金链紧张的问题，还不利于抑制房地产市场的投机行为。”

　　王洪卫列了一组数字：1－10月，全国房地产开发企业资金来源68429亿元，相比而言，22只私募房地产基金所募集到的200多亿元只能是沧海一粟。同时，私募基金的投资宗旨是在最短时间内获取最大利益，因此相对于房企，私募房地产基金并不是非常稳定的“血源”，只能作为房地产资金来源的一种补充。

　　产业亟待转型

　　“房地产行业的转型升级必须依托房地产金融的发展。”王洪卫认为，“未来二三十年，房地产金融将在房地产行业当中占有主体地位。”

　　房地产金融的发展方式无外乎买卖和租赁两种，王洪卫认为，“买卖仍将以银行按揭贷款为主，租赁可以通过发展房地产信托投资基金REITs来改变目前的投资方式。”

　　资料显示，房地产投资信托基金是一种采取公司或者商业信托形式，通过信托或公司方式汇集投资者资金，再投资于能产生稳定现金流和收益的房地产，并将投资收益分配给投资者的金融产品。

　　王洪卫指出，通过房地产信托基金来投资房地产租赁市场，并不是短期追求暴利的投机行为，它可以改变居民对住宅消费“买多租少”的传统模式，也可以抑制过高的房地产价格，促使房地产业健康发展。

　　应多措施引导

　　在引导和鼓励方面，王洪卫认为政府可以有多种措施。“一方面可以在税收上予以优惠，来鼓励新兴产业的发展。另一方面，可以把房地产信托基金引入公租房，政府可以拿出一些项目来进行先行试点，公租房较低的房价可以让租赁机构获取较高的投资回报率。同时，对于一些回报率不高的房地产信托投资基金项目，政府也可以给予一定的补贴”。