导读：青岛啤酒子公司地产布局调整 或将抛售部分优质项目，值得关注的是，该项目启动之时，周边有多个商业楼盘也纷纷启动，青岛市崂山区的楼市更是稳中有升。青岛城发此时选择转让股权，是急流勇退还是另有图谋？对此，记者进行了一番调查。
面对竞争愈发激烈的商业地产，青啤集团的地产布局也正在发生一些变化。
青岛产权交易所近日公告显示，青岛市城市发展中心（下称“青岛城发”）拟转让青岛国旅联合城发投资有限公司（下称“国旅城发”）80%股权，挂牌价格7900万元。按照公告信息显示，青岛城发的另一家股东———青岛国旅联合商贸有限公司（下称“国旅商贸”）很可能成为最后的接盘人。
记者13日赴青岛了解到，青岛城发是青啤集团的全资控股子公司，而国旅城发开发的“崂山区同安路商业项目”（下称“同安路项目”）也曾被青啤认为是旗下优质地产项目之一。据悉，该项目2009年拿地，期间改动过数次规划设计，至今年5月才开始新一轮的建设。
值得关注的是，该项目启动之时，周边有多个商业楼盘也纷纷启动，青岛市崂山区的楼市更是稳中有升。青岛城发此时选择转让股权，是急流勇退还是另有图谋？对此，记者进行了一番调查。
“明星”楼盘
13日，青岛清冷的天气中，崂山区同安路北侧一片繁忙的景象，仅海尔路至深圳路路口不到600米的范围内，就有数个大型项目工地，一栋栋灰黄色主体的高楼矗立其中，不时传来金属的敲击声，而同安路项目正位列其中。
“干了有半年多，主体快建好了。”在同安路项目施工现场，一位正在休息的工人对记者表示，整个项目共有2栋高层和1栋综合楼，现在高层的主体施工速度较快。记者随后在工地看到，有一栋楼已经盖到17层左右，另一栋也盖到了10层以上。
青岛市规划局去年11月份公示的规划图纸显示，上述两栋楼将分别建至21层和19层，均为商务写字楼，加上一栋地上3层、半地下1层的商业综合体，整个项目总建筑面积达到11.5万平方米。工地现场外设立的施工标志牌显示，该项目开发商为国旅城发，开工时间为今年5月15日，计划竣工时间为2015年5月18日。
不过，记者了解到，实际上，早在2009年底国旅城发就已经把该地块纳入手中，并进行了一系列准备工作。
“当时算是崂山区比较早的商业地产项目了。”14日，青岛本地一家房地产开发公司的项目经理李佳晨对记者表示，由于购地时间早，总投资金额达到9亿元，该项目在崂山区一度颇受关注，区里还专门听过汇报，加上其原规划中提出将在青岛建首个“汽车大堂”，使得项目在业内小有名气。
然而，这个2010年就提出的美好前景，最终却未能完成。记者查阅的资料显示，2011年6月青岛市规划局就曾对该项目进行过公示，但2012年底，青岛市规划局又重新对其规划设计进行了公示。相比于前者，新规划中不仅建筑面积“缩水”了5000平方米，原来的“汽车大堂”也被综合楼代替。
受到规划调整的影响，该项目在拿地近4年时间后才开始施工，也令该项目身上的“星辉”逐步暗淡。此次股权转让公告显示，国旅城发2012年和2013年前3季度的营业收入均为0，负债也逼近总资产，所有者权益仅剩431.76万元。
不过，李佳晨表示，开发商迟迟不施工的原因有多种，同安路项目或有其他隐忧。为此，记者13日经过多方探寻找到了国旅城发办公地，但一位女性工作人员以领导不在为由回绝了记者的采访。
急流勇退？
值得关注的是，同安路项目从起步到此次股权转让背后，都有着青啤集团的身影。
记者查阅资料显示，转让国旅城发80%股权的青岛城发于2011年成立，原是青岛市政府为加快浮山新区统一开发成立的经济实体,负责浮山新区工程建设具体实施。2006年8月青岛市政府决定将浮山新区指挥部整体划转给青啤集团。同年11月，浮山新区开发指挥部整建制划转给青啤集团后，青岛城发成为青啤集团的全资子公司。
青啤集团在其2013年一期中票募集说明书中指出，青岛城发和青岛啤酒地产控股有限公司构成了青啤集团地产板块，并将同安路项目归为集团的优质地产项目之一。
而记者发现，虽然该项目开发时间已经较长，但是青啤集团近年来仍表示会不断加大投资规模。据彼时公开信息显示，青啤集团2012年-2014年3年计划在该项目投资金额分别为1.5亿元、3亿元和2亿元，累计6.5亿元。
不过，就在项目正式开工，尚需进一步投入之时，青啤却选择了退出。11月初青岛产权交易中的挂牌公告显示，国旅城发股东共有两位，分别为持有80%的青岛城发和20%的国旅商贸。公告中注明，原股东并未放弃行使优先购买权，也就是说国旅商贸很可能会接手该股权。而从债务上讲，国旅商贸持有国旅城发3.1亿元债务，位居债权人第一，其接手也有助于项目顺利进行。
为进一步了解情况，记者也分别联系了青岛城发和国旅商贸，但均未获得回应。
过剩下的隐忧
虽然对于此次出售股权当事各方均不愿回应，但有业内人士向记者表示，青岛城发此举或缘于青岛商业地产过于激烈的竞争。
“整个上半年写字楼的租金价格就不断走低，崂山区的价格基本上在每月每平方米85元以下浮动。”崂山区一家房产中介的销售经理朱军对记者表示，近年来青岛写字楼建设火爆，但实体经济尚未回暖，使得写字楼的租赁市场一直冷淡，不仅空置率偏高，相关业态的收入也纷纷递减。
更令朱军担心的是，在市场不景气的背景下，前期开工的商业地产却迎来交房潮，仅四季度就有10万多平方米的新增供应。这些新房源进市场后，不仅会使写字楼的空置率继续攀升，更会迫使业主为了推进租赁进程加大租赁优惠力度。
记者13日在同安路项目周边也看到，包括山东外经大厦、中船重工科技大厦等多个大型商业项目紧邻其左右，按照各工地挂出的简介统计，今后同安路项目所处的600米路段内，至少会有6座高层写字楼。
“其实，青岛、深圳、成都、武汉、南京等地都有‘去写字楼存量化’的困扰，除非自用，否则对于开发商来说这些都是中等风险的城市。”14日，北京师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清对记者表示，从李嘉诚“长和系”、潘石屹的SOHO近来频频抛售商业地产也可以看出端倪。
值得关注的是，相关资料显示，青岛城发虽然背靠大树，但自身经营情况并不佳。2011年度该公司实现销售收入5700万元，亏损3000万。而至2012年上半年，公司虽然总资产达47亿元，但依然亏损3700亿元。
而此次挂牌公告显示，国旅城发除了欠国旅商贸3.1亿元借款外，还欠工程款及其他债务累计2.7亿元，总计对外债务5.8亿元。此时选择退出这样一个项目，或许正是较佳时机。
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