其他业态转化为酒店分两种情况：业主投资由酒店集团直营或加盟。前者获利模式为产权模式，普遍作为一个项目，地产价值升值以及租金的投资回报率和投资回收期是核心；后一种为加盟店，相当于投入自有物业进行经营，那么酒店加盟店店主的净利润率、投资回报率等指标是核心。我们在此前的深度报告中已经论述了由于入住率、房价以及流量费用的区别，单体酒店盈利能力往往不如加盟。（参见深度报告《中档酒店：乘风而起，量价齐升》）。而不论哪种模式，持有物业方的盈利能力均仍低于其他大部分行业。
注：1不同业态物业利润率主要采用相关行业上市公司扣除ST企业及异常值后的数据平值。
注：1关于酒店吸引力指数=（酒店行业对应盈利指标-该业态样本企业平均盈利指标）/酒店行业对应盈利指标；2其中盈利指标选取租金、ROIC、净利润率、EBITDA/营业收入四项指标加权综合计算；
考虑到酒店是否自有物业对其盈利影响较大，我们进一步从酒店是否自有物业维度分别建立了不同类型酒店盈利能力基准。其中，结果发现：商住公寓依然是最具吸引力的潜在转化业态。
参考观研天下发布《2018年中国连锁酒店市场分析报告-行业运营态势与投资前景研究》
注：1关于酒店吸引力指数=（酒店行业对应盈利指标-该业态样本企业平均盈利指标）/酒店行业对应盈利指标；
注：1关于酒店吸引力指数=（酒店行业对应盈利指标-该业态样本企业平均盈利指标）/酒店行业对应盈利指标；2其中盈利指标选取租金、ROIC、净利润率、EBITDA/营业收入四项指标加权综合计算；
高盈利能力是驱动单体转化为连锁酒店品牌的核心驱动力。根据酒店经营模型，品牌连锁酒店受益管理效率、OTA佣金成本以及品牌背书带来的高房价、高入住率其盈利能力显著高于单体经济型和单体三、四星级酒店。
图表：不同业态物业盈利能力比较
图表：以有限服务型酒店为基准的吸引力指标计算
考虑到酒店是否自有物业对其盈利影响较大，我们进一步从酒店是否自有物业维度分别建立了不同类型酒店盈利能力基准。其中，结果发现：商住公寓依然是最具吸引力的潜在转化业态。
参考观研天下发布《2018年中国连锁酒店市场分析报告-行业运营态势与投资前景研究》
图表：以自有物业酒店为基准的吸引力指标计算
图表：以租赁物业为主的酒店为基准的吸引力指标计算（
高盈利能力是驱动单体转化为连锁酒店品牌的核心驱动力。根据酒店经营模型，品牌连锁酒店受益管理效率、OTA佣金成本以及品牌背书带来的高房价、高入住率其盈利能力显著高于单体经济型和单体三、四星级酒店。
图表：连锁品牌酒店盈利能力明显强于单体酒店
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